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【売買仲介】不動産のお仕事 分譲マンションの面積表記のふしぎ。

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カテゴリ:不動産に関する豆知識

分譲マンションの面積表記は3種類ある!?


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物件を検討する時、1DK、3LDKなどの間取りとともに、専有面積(○○㎡)も気になってくる内容かと思います。賃貸でも会社契約になる場合、会社規定で『○○㎡以内で』と制限があるケースもあったりします。分譲マンションや建売住宅の販売広告などには『100㎡以上』といった表記を見かける事もあります。

物件資料やネット広告を見る際にも気になる、この面積の表示。分譲マンションに限って言えば、大きく分けて3種類ある事を御存知でしょうか?これらの面積は「図面」「契約書」「建物登記事項」などに登場してくるわけですが、そもそもどこを測っているのか?によって数字が変わってくるので少し厄介な数字ではあります。


分譲マンションの床面積には

●登記面積【内法(うちのり)】
●専有面積【壁芯(かべしん)】
●課税床面積

といった大きくわけて3種類の表示方法があるんです。
そして、この表示はそれぞれ数字が違うのです。


登記面積(内法面積)



3つの中で一番少ない数字になるのが、この登記面積。売買契約書にはこの「登記面積」が記載される事になります。公簿面積とも呼ばれるこの面積は、上の図(赤い線)にあるような内法(うちのり)と言われる壁の内側で計測された数字です。PS(パイプスペース)やMB(メーターボックス)は含まれる場合と含まれないがあります。壁の内側を計測するので一番少ない数字になります。


専有面積(壁芯面積)



こちらが専有面積(壁芯)。壁の中心から計測された面積となります。分譲マンションで必要となる「管理費」や「修繕積立金」などは、この専有面積を基にして、各戸に按分していくケースが多いようです。分譲マンションのパンフレットや物件資料には、この「壁芯」と「内法」とどちらかを掲載しています。よ~く見ると面積の前か後ろに「壁芯」か「内法」と表示があるはずです。


課税床面積


そしてもう一つ。こちらは一番馴染みの薄い数字だと思います。マンションの所有者とかではないかぎり通常あまり表に出てこない数字です。この課税床面積は「登記面積」に共用部分の持分面積を加えた面積になります。なので3つの中では一番数字が大きくなります。この数字は「納税通知書」や「固定資産税の評価証明(固定資産税課税台帳記載事項証明書と呼ばれる書類)に登場する数字です。



ちなみに、上記それぞれの方法で算出された面積は


登記面積 =76.66㎡

専有面積 =83.49㎡

課税床面積=93.14㎡


となっています。けっこう違うでしょ?



面積と各税金との関係について


分譲マンションを購入する際、また所有を続ける際には各税金が課せられます。



●登録免許税(購入時)

●不動産取得税(購入した数か月後)

●固定資産税軽減(購入後)

●住宅ローン控除(購入後一定期間)

(上記は一部です)


これらの税金が課せられり、また免除や減免される際に、面積が何㎡かを問われることになります。なかには規定のギリギリの数字で、どの数字を見るかによって、該当したりしなかったりする事があり得ます。税金の減免を受けられると思っていたら対処外だった・・・なんて困りますよね。なのでこの数字を正しく把握する事はとても大事です。



ちなみに「登録免許税」や「住宅ローン控除」の数字は「登記面積(内法)」の数字が基準となり、「固定資産税の軽減」や「不動産取得税の軽減」は「課税床面積」を算出に用います。


特に「1LDK」や「2DK」の間取の場合、50㎡前後の面積の物件が多くなります。課税の対象となる面積によっては、基準を満たしている場合とそうでない場合とが混在する恐れがあります。面積の詳細については、壁芯なのか内法なのか、自分自身で確認したり担当者に聞いてみる事をおすすめします。(新築の場合は40㎡以上が基準の面積となるものもあります)


今日は、分譲マンションの面積の表記についての話でした。



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大野 満

松山市で一人暮らし歴28年の経験に基づいたいろんな経験や失敗談などを踏まえた提案をするように心がけています。2022年から社内でWEB戦略や売買に力を入れ、2023年からはSNSにも手を出した麺スタグラマー。そして、2024年3月には自分自身も引越しをする事になりました。住宅ローンアドバイザーの資格の次は、FP2級(ファイナンシャル・プランニング技能士2級)の資格試験に挑戦予定です!

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