賃貸借契約に関わる〇〇日について
賃貸借の契約にはいろんな日付が付いて回ります。
お部屋探しの段階から遡れば、お部屋を見に行った日、物件をここにしょうと決めた日、申込をした日、そして、契約日と入居日。
お部屋を決めようと決断したお客様から「ここで契約しようと思います。契約するには次いつ来たら良いですか？」といったニュアンスの話をされるケースがあります。言葉は正しいのですが、実際にはもう少し細かなスケジュールが組まれる事になります。
そんな賃貸不動産に関する〇〇の日。似たような響きの言葉がいろいろあるので分かりずらいと思います。
・申込みをする日
・説明を受ける日
・契約日
・契約金を入金する日
・鍵を受け取る日
・家賃が発生する日
・入居する日
もっとあるかもしれませんが、代表的なものを上げてみました。これらの中には、見方によっては同じ日を指す言葉があります。それが、鍵を受け取る日、家賃が発生する日、入居する日です。
原則、申込みをする日に、この３つの日を聞かれます。ただ、聞かれ方は「入居日はいつにしますか？」となります。
多分、これがいろいろ分かりずらくしている一つの要因であるように思います。（例外的に鍵を前日など早めに受け取れる場合もありますが、ここでは一般的な考え方である「鍵を受け取るのは入居日と同一日」という前提で話を進めます）
入居する日を決める場合、まずはお客様のご都合を優先しながら話を進めます。ですが、入居の予定の日が、申込みの日から見て遅すぎる場合、オーナー側や管理会社から調整が入ります。これが、家賃発生日と言われるものです。
お部屋が決まっても、入居が１ヵ月以上先になるような場合がこのケースです。新築や築浅物件であれば家賃発生日はシビアに決められます。まれにOKとなる事も有りはしますが、だいたいが「もっと早く設定していただけませんか？」となります。こうなると、家賃が発生する日と実際に入居する日は違う日になったりします。
契約日について
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売買契約だと、売主買主の双方と仲介会社の者が一同に顔を揃えて契約するのが通常です。事前に契約内容を確認しておいて、双方が揃った場で説明を受けながら同時に契約をする。もちろん双方が揃わず、「持ち回り」と言われる、順番に契約書に署名押印をそれぞれ別の場所、時間で済ませる方法もあります。
売買契約の場合は、最後の決済の場（銀行など買主が融資を受ける金融機関）で同時に契約をしたり、本人確認を含めて当事者がお会いした方が良いとされ、双方お会いする機会を設けます。
ただ、賃貸借の契約の場合、貸主借主と仲介会社が一同に揃って契約をする事はほとんどありません。賃貸借契約は、売買契約とは考え方も契約の進め方も違うんです。そのため、契約書に記載する契約日は双方の署名や捺印が揃った日を記載するようになります。
順番は、先に借主様や保証人様に記入など済ませていただき、最後に貸主様に署名捺印をいただくパターンが多いです。もちろん逆になる契約も中にはあります。
説明を受ける日というのは、宅地建物取引士（通称：宅建士）から説明を受けて契約内容を理解した日を記載します。重要事項説明をちゃんと受けて納得の上で契約を進めるのが正しい流れです。説明を受ける日と契約日が同じ日になる事もありますが、契約日の方が後となる事が多いでしょう。
以下流れをおさらいします。
・申込みをする日
物件をここに決めようと申込み書に記入をした日（最近ではネットで申込みするような場合も増えてきました）この後、入居審査という段階に進みます。
・説明を受ける日
入居審査通過後、後から出てくる入居日を確定させて契約の準備に入ります。契約する前には、宅地建物取引士（通称：宅建士）から資格者証を提示された上で、対面かＩＴ重説（ＺＯＯＭなどで行なうリモート形式での重要事項説明）の方法で重要事項の説明を受け、署名捺印後にその書面を受け取ります。
・契約日
重要事項説明書とは別に作成される賃貸借契約書に署名捺印をします。家主様の署名捺印を終えてすべての署名押印が揃えば、その揃った日を契約日として記入します。一般的に契約日という言葉はよく使用されますが、入居日という意味ではありません。
・契約金を入金する日
重要事項説明を受けた後は契約を済ませて契約金（初期費用）の入金をします。契約書に署名捺印した日と入金する日は同じ日となる事が多いかもしれません。もちろん前後する事もあると思います。さきほどの流れもあり、重要事項説明を終える前に契約金の入金を受け取る事はありません。（ただし、地域慣習で、申込金など預かり金という意味合いで一部の金額を受け取る地域もあります）
・鍵を受け取る日
鍵はいつ受け取れますか？という質問もよく聞きます。原則は入居日の当日です。ただし、引越しの都合、定休日の兼ね合い、年末年始などの長期休暇などのケースの場合、家主様や管理会社の許可を得て前日などに受け取れる事もあります。引越しの予定を立てる上でも、契約する物件がそういう融通が利くのかどうかは早めに聞いておいた方が良いでしょう。
いずれにしても、お部屋や家財に掛かる保険は入居日から設定されます。鍵を受け取っても入居日の前には入室しないでください、と念を押されると思います。
・家賃が発生する日
基本的には、入居する日が家賃の発生する日となります。ただし、申込をした日から入居日までの日が開き過ぎる場合などは、先に家賃が発生し入居する日が後になる事はあります。（入居前のフリーレント（一定期間家賃が０になる契約）などが適用されると例外もありますが）
それ以外にも、契約は済ませておいて、引越しはゆっくりしようという場合や、新婚さんで双方の引越す時期が違う場合、仕事の休みの都合などで、設定した日と実際に入居する日が違ってくるようなケースは多々あります。特に問題はないでしょう。
・入居する日
こちらはそのまま実際に入居する日です、住民票の異動日もこの日を記載する事になります。住民基本台帳法に、引越しを終えてから１４日以内に転入届を提出することと定められているようです。以前なら賃貸でも大安などの六曜を気にする方が多かったように記憶していますが最近はあまり聞かなくなりました。それよりも最近は、引越し料金が少しでも安い日や、休みが取れる日など現実的な考え方が主流です。個人的にですが僕はそれで良いと思います。
以上が賃貸契約の中でよく登場する〇〇の日です。
お部屋の申込をする際に聞かれる「入居日」とは、鍵を受け取りたい日であり、家賃が発生する日であり、実際に入居する日を指しています。これらの事を踏まえて設定していただくようお願いします。審査通過までの間であれば途中変更も間に合うと思います。
中には、重要事項説明が終わった後に日程変更の希望を出す方がいらっしゃいます。こうなると契約書の訂正、場合によっては書類の作成をやり直しになる事もあります。ですので、申込みの日の時点では確定でないとしても、審査の結果を受ける段階では日程を確定させておきたいです。
また、不動産会社の営業担当者も、その説明を申込み時にちゃんとしておき、審査結果の通知の際に再度念を押すよう心がけてください。そう意識する事であらぬ行き違いが少しでも減ると思います。
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↓繁忙期と呼ばれる時期もあるけどお部屋探しはどの時期が良いのか？
↓契約日、申込日、入居日、家賃発生日、鍵を受け取る日の違いについて
↓引越しを考えた場合、申し込みが先か解約通知が先かどっち？
賃貸契約の初期費用。比較する際のその見方についての注意点の話。
↓お部屋探しには理想と希望と適度な妥協が必要という現実的な話。
