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僕自身の申込から引越しまでのスケジュールの話

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カテゴリ:不動産に関する豆知識

契約のスケジュールの一例です。



繁忙期(業界では繁盛期とも言います)真っ只中ですが、僕自身も来月に引越しを控えています。現在の賃貸マンションにはもう20年半住んでいます。4~6年くらいが平均の入居期間と言われる中で20年はとても長い期間の入居です。当然ですが築年数は20年経過し、僕の築年数(?)も20年経過しました。入居当時は20代半ば。30代はまるまる今の部屋。40代もほぼ今の部屋。もう思い出しかない部屋。別になんの不満もない良い部屋ですが、それでも環境を変えようと思っておもいきって持ち家生活をしようと。

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不動産業界にも20年以上いるのに、なにもこの繁忙期の最中に引越しを考えなくても・・・と俯瞰して思いはしますが、引っ越そうと思い立ったから即行動!勢いも大事です。そして折角なので、こういうスケジュールで引越しまで進んでいます。というのを紹介してみたいと思います。これから部屋探しする方や、今後部屋探しをするかもしれない方への何かの参考になれば。


物件の見学から売買契約まで




昨年の11月21日に、気になっていたその物件を見学しました。まだ売主さんも入居中の状態。不動産の賃貸の現場では入居中の部屋をお断りして案内するケース、現代では稀になりました。昔はけっこう当たり前に行ってたんですよ。もちろん居住者には事前にお願いをして。

生活感のあるがままをお見せする事から賭けの要素もあるんです、入居中の部屋の案内。良い感じで使っていただいてる部屋は雰囲気が良くって成約率が上昇し、逆に状態が良くない使用状況なら成約率ダウン!ま、最近はそういう案内はほとんどしなくなりました。

賃貸はそんな感じですが、売物件の場合は居住中物件の見学は普通にあります。買い手が見つかってから引越すというパターンがあるからです。僕自身、居住中の部屋を案内した事は何度もありますが、実際に検討するのが僕自身というケースは初めて。最初は空き部屋の状態で見れたらな~って思ってましたっけ。

しかし、居住中の物件見学が出来て良かったと思いました。
メリットが実はけっこうあって。


・お部屋の使い方の一例を見ることが出来る。
・生活環境の事を一通り直接お聞きできる。
・居住者だから採光、音、近隣の事などなんでも知ってる。
・前の居住者がどういう方か知ると安心できる

これらを感じました。
あと、不思議な縁も感じて
一気に決めよう!と思った次第です。

以下は実際のタイムスケジュール。
買いたい!から、すぐに契約!とはならないんです。


【2023年】
11月21日 物件の見学
11月22日 買付証明書(申込書)提出
11月22日 銀行に融資の相談
11月30日 住宅ローン仮承認
12月4日 売主様より売渡の承諾 
12月19日 重要事項説明&売買契約&手付金入金


住宅ローン本申込から引越しまで


12月20日 住宅ローン本申込
12月27日 住宅ローン本申込承認

【2024年】
1月12日 物件の現地採寸
1月25日 今の部屋の解約通知提出
1月31日 引越し業者さん見積り
2月5日 銀行で金銭消費貸借契約
2月26日 物件の引渡し&決済日
3月6日 引越し日
3月9日 今の部屋の退去明け渡し日


賃貸借契約と売買契約では契約の流れが似ているようで違います。
基本的に売買契約の方が3倍くらい時間がかかります。

賃貸借契約は申込から鍵渡しまでが目安1ヶ月
売買契約は申込から鍵渡しまで目安3ヶ月くらい

売買が時間がかかる要因として
・住宅ローンを使用する場合、審査や手続きに時間がかかる
・重要事項説明書や契約書の作成に期間が必要
(2~3週間くらい)
といった事があげられます。


それに、住宅ローンを使う場合、

住宅ローンの仮申込
仮承認
売買契約
住宅ローンの本申込
本承認

という流れで進みます。
仮申込と本申込の間に売買契約が入るんです。
これは、住宅ローンの本審査に売買契約書が必要だからです。

だから、売買契約の時点では、おそらく住宅ローンが使える(だろう)の状態で契約を結ぶ事になるんです。この場合、仮承認がOKでも本承認が下りない事があり得るので、その場合は残念ながら白紙解除という特約を付けます。(住宅ローン特約といいます)

その期間の間に、虚偽や収入の数字の間違い、高額ローンを組んだ、公的機関・税金・携帯代などの未払いなどがあって本承認が下りない事が起こり得ます。(実際にはハッキリした理由が分からない事もあるでしょう)意外と盲点なのがリボ払い。なにせ、仮承認が下りてから本承認を得るまでは注意が必要だという事です。ドキドキですよ。(普通におとなしくしてたらいいだけなんですけどね)


本承認も下りると金銭消費貸借契約(業界的には「金消(きんしょう)契約」と略して表現します)を結びます。この段階で先に住民票を移して新住所で契約する事が実務的には一般的です。金消契約と登記される住所が一致する事になるので、旧住所だと後々不都合があり、結局もう1回移動後の登記情報変更が必要になると分かっているからです。

正式に融資金額・ローンの種類(変動・全期間固定・一定期間固定・固定変動ミックスなどなど)・金利・借入期間などが記載されます。あと団体生命信用保険(こちらは「団信(だんしん)と略して表現します)も交わします。火災保険などもこのタイミングで決まります。ここまで来たら後は決済当日を待つ状態となりますね。


今の僕がまさにこの状態。
どんな気分(状態)だと思います?

(笑)


繁忙期の引越しを迎えて「そわそわ」落ち着かないって方の気持ち、不動産業界に入って20数年経って初めて身をもって経験しています。こういう経験、僕は一生に1回で良いわ。

「心ここに非ず」

いや、不動産営業なら、「ここに有れ!」

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大野 満

松山市で一人暮らし歴28年の経験に基づいたいろんな経験や失敗談などを踏まえた提案をするように心がけています。2022年から社内でWEB戦略や売買に力を入れ、2023年からはSNSにも手を出した麺スタグラマー。そして、2024年3月には自分自身も引越しをする事になりました。住宅ローンアドバイザーの資格の次は、FP2級(ファイナンシャル・プランニング技能士2級)の資格試験に挑戦予定です!

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