★★重要事項説明ってなに？？★★
今回は【宅地建物取引士（宅建士）】しか説明することができない【重要事項説明】の重要性をご説明させていただきます。
賃貸のお部屋を借りるとき【契約の前】に必ずしなければいけないのが【重要事項説明】という手続きになります。名前の通り「重要な事項を説明する」ことなりますので
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【設備】エアコン・温水暖房便座（ウォシュレット）・照明器具…
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といった、借りるお部屋の内容が記載されております。
例えば、お部屋を見たときに「エアコン」がついていても、重要事項説明の時に説明が無く、契約書に「設備：エアコン」の表記が無ければ、契約上そのお部屋にエアコンは付いておりません。
その為、エアコンが壊れてもオーナー様や管理会社はエアコンを直したり新品に変えたりする義務はない状態になります。
※前入居者がエアコンを置いて退去した場合は、この「設備では無いエアコン」になるパターンが多いです。
もし元々設置されているエアコンが古いなど、設備の心配がある場合は重要事項説明の際に「お部屋についている〇〇が故障したらどうなりますか？」と確認していただいた方が、後々の後悔が無いようになります。
また、重要事項説明書の内容は不動産の専門用語が使われていたりするので、正直に言ってかなり分かりづらいです。
その為「不動産などの勉強をして宅建士の資格を取った人しか説明してはいけません」という決まりが作られました。この「分かりづらい内容」を「分かりやすく説明する」のも、宅建士の業務の一つになります。
～例えば重要事項説明には必ず以下のような言葉が出てきます～
【登記簿に記載された事項】
・所有権に関する事項（甲区欄） 所有権にかかる権利に関する事項
・所有権以外の権利に関する事項（乙区欄）：抵当権 有／無
【建物状況調査の結果の概要】：有／無
【支払金及び預り金の保全措置】：講じる／講じない
【アスベスト（石綿）調査の内容】：有／無
【耐震診断の内容】：有／無
正直、かなり分かりづらい内容だなといつもながら思います…
もし、上記の記載内容が分かる方いらっしゃいましたら、宅建士の資格取得を目指してみてはいかがでしょうか(^^)
さて、全て説明すると非常に長くなりますので、簡単に説明すると
【登記簿に記載された事項】
⇒登記簿は建物の戸籍謄本みたいなものです。いつ建てられた建物なのか、持ち主さんがいつ変わったかなどが分かる書類です。ちなみに法務局に行って地図を見せながら「この建物の登記簿下さい」といえば有料で誰でも取得可能です。
【建物状況調査の結果の概要】 有／無
⇒建物状況調査は調査資格を持っている人が「目視・計測」で行う調査になります。この調査が1年以内に実施されていれば、内容を説明しなければならないという項目になります。元々は売買契約の時だけ説明していた項目ですが、賃貸契約でも2018年4月から説明が必須になりました。なお、基本建物全体の調査になり、しなくても良い調査のため、松山エリアの住居用賃貸物件の契約の場合、この項目は「無」の場合が多いです。
【支払金及び預り金の保全措置】講じる／講じない
⇒契約の前に手付金を払っている場合、保全措置（守る手段）をとっているかの項目になります。松山エリアの住居用賃貸物件は、ほぼ手付金の無い物件の為「講じない」（手付金がないので講じれない）になります。
【アスベスト（石綿）調査の内容】有／無
⇒アスベスト（石綿）は現在、原則製造が禁止されている建築材になります。
石綿（いしわた）と呼ばれている様に、クッションなどに入っている綿のような石材ですが、繊維はかなり細いものになります。
実はアスベストは「紡績繊維性（他の繊維より細い）」「耐熱性（500度まで安定）」「耐薬品性（酸、アルカリへ高耐久）」「保温性」「防音性」「絶縁性」「耐摩擦性」に優れています。しかし、アスベストを使用している建物を解体するときや、アスベストを製造するときに、飛散してしまったアスベストを吸い込むと有毒で、数十年の潜伏期間を得て「肺がん」を発症する危険性があるため、現在では原則製造が禁止になっております。
この、アスベストの調査を「しているのか・していないのか」で「有・無」の表記になります。
なお、この調査も必須調査ではないことと、住居用の建物で飛散する可能性がある場所にアスベストを使用する事が少ない為「無」表記の建物が多いものになります。
【耐震診断の内容】対象外／有／無
⇒耐震診断の内容ですが、こちらは居住用の建物で「昭和57年1月1日以降の建物」は「対象外」になります。
これは、耐震診断の内容がこの時に変わったので「昭和56年12月31日以前」の建物は新基準の耐震診断を「した・していない」で「有・無」表記が分かれるものになるからです。
その他にも「短期違約金について」「敷金の返金について」「退去するときのクリーニング費用や修繕費用について」など、契約に関する重要な事項を説明する手続きになります。
なお、重要事項説明は宅建士しかできませんが、物件の案内は宅建士の資格が無くても対応可能です。
その為、不思議な話になりますが、不動産会社によっては部屋の中を一度も見ていない「宅建士」が重要事項説明を行う場合がございます。
お部屋探しの際、担当の営業から初めに名刺をもらうと思いますので、そこに「宅地建物取引士」（宅建士の正式名称です）の表記が無ければ、その担当者は法律上そのお部屋の契約に責任を持つことができない人になります。これは、①契約書の業者の署名・捺印 ②重要事項説明書の業者の署名・捺印 ③重要事項説明書の説明 ①～③は法律上、宅建士しかすることができないため、宅建士の資格がなければ物件を直接紹介・案内した担当営業の記録は契約上は残らないようになります。
その為、宅建士の資格を持っていない営業からお部屋を紹介・案内された際は、必ず重要事項説明の際に改めて宅建士にお部屋の設備や契約内容をしっかりと確認してくだい。重要事項説明の段階であれば契約内容が思っていたものと違った際に、契約をキャンセルすることができます。
「思っていた契約内容と違った！」を無くすために、重要事項説明は必要なお手続きになりますので、重要事項説明の時に宅建士と契約内容をしっかりと確認するようにいたしましょう！
