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【お部屋探しの話】専有面積について

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カテゴリ:不動産に関する豆知識

専有面積ってなに!?



昨年引越しをして現在は新生活2年目(?)の大野です。

今日は「専有面積(せんゆうめんせき」について。
物件資料にも必ず表示されていると思います。

「専有面積」は、広さを検討するうえでとても重要な数字です。1Kやワンルームだと20㎡前後~20㎡の後半が多く、1LDKだと30㎡~50㎡くらいといった広さの目安になります。

ちなみに台所スペースの広さが8帖を超えると「1LDK」と表記し、4,5帖~8帖までを「1DK」、4,5帖未満は「1K」となります。

居室の中にキッチンがあるタイプだと「1R(ワンルーム)」になります。

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その「専有面積」とは、該当するそのお部屋で暮らすスペースを表しているものと言えます。「専有面積」とは主に集合住宅の場合の表記になります。

戸建ての場合は、「専有」というよりも「総床面積」という表現になってきます。

【専有面積とは】※集合住宅の場合

該当する居室の入居者が暮らすスペースはどれくらいの広さであるかを「㎡(平方メートル、平米)で表記したものです。

この中には「浴室」「トイレ」「洗面所」「玄関」など含みますが「バルコニー(ベランダ)」は含みません。


また「壁芯(かべしん)」、「内法(うちのり)」とあって「壁芯」は壁の芯(柱などの芯)から算出した面積で、「内法」は壁の内側だけの面積になります。計測箇所が狭い分「内法」の方が面積は少なくなります。




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会社での契約の場合、その会社さんの規定で「専有面積は〇〇㎡以内に限る」といったルールが設けられている場合もあったりします。こういったケースの場合は、どんなに気に入った部屋でも、規定をオーバーしていると契約が出来ません。

また、引越しに慣れた方なら、今の住まいの専有面積と、引越しを考えているお部屋の専有面積を比較して「同等の広さ」「ちょっと広くなる(狭くなる)」といった参考にしていたりします。


分譲マンションの購入時などの注意点!



この「専有面積」ですが、特に分譲マンションの場合の注意点を上げておきます。

分譲マンションのチラシなどに表示される「専有面積」は「壁芯」で出ている場合があります。ですが、実際に登記簿の情報として記載される「専有面積」は「内法」表示になります。

先ほども少し触れましたが、「壁芯」よりも「内法」の方が記載される面積が小さくなります。

「登記簿の情報」とは、法務局で管理される「土地や建物の住民票のような役割」を果たしているものです。土地の地番、所有者の情報、地目や建物の種別など様々な情報が記載されています。そこには「専有面積」も記載されているんです。

そこで、特にこの「専有面積」が影響を受けるのが「税金」です。

「不動産」は、「取得時」「所有時」「売却時」「賃貸時」「相続時」「贈与時」など状況によって税金の対象になるものです。

また、支払うものではないですが「住宅ローン減税」も「税金」と関連がありますね。これらの「税金」と「面積」が関連しているのです。


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一例をあげます。

「住宅ローン減税」についてですが、「住宅ローン減税」を受けるためにはいくつかの条件があります。初年度は「確定申告をしなければいけない」といった事があげられますが、そもそも物件が減税を受けられる条件を満たしているか?が重要です。

【住宅ローン減税の基本対象条件】

・取得後6か月以内に入居し引き続き居住していること

・床面積50㎡以上

・建物が新耐震基準であること(旧耐震でも耐震基準適合証明書を出せばOKになる場合も)

・住宅ローンの返済期間が10年以上であること


この中の「床面積50㎡以上」ですが、この50㎡は「登記簿に記載されている面積」、つまり、「内法」で計算された面積です。

物件資料では50㎡を超えていたのに、登記簿上では50㎡未満だった。結果、住宅ローンの控除対象と認められないというケースがあり得るんです。

これってとても重要ですよね!

ほかにも、税の対象となる面積について

「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税」などは「課税床面積」を基準にします。

【課税床面積とは】

課税床面積とは、固定資産評価証明書といって、固定資産税の金額が記載された書類に掲載される面積です。「専有面積」との違いは、「共用部を含む延べ床面積(共用部に対して持ち分に応じた面積)」となる点です。


難しい話にはなりますが、専有面積に共用部の面積を加えることから、「専有面積」よりも大きな面積で表示されます。



物件は同じでも、記載方法は
・「専有面積(壁芯)」
・「専有面積(内法)」(登記簿記載の面積)
・「課税面積」
と、3種類あるのが分譲マンションの特徴です。

それぞれ、面積によって対象になったり、ならなかったり、税金の計算方法に影響する事もあります。

一概には言えませんが、特に分譲マンションで50㎡前後の表示をされている物件があれば、「壁芯」なのか「内法」なのか、はたまた「課税面積」なのかを突っ込んで確認をした上で検討した方が良いです。

住宅ローン控除なんて、基本10年間も、年末時点でのローン残高の0,7%が対象になりますからとても大きな金額になります。それがもしも対象ではない!なんてなったら目も当てられません。

今日は、そんなちょっとマニアックな「専有面積」の話でした。

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大野 満

松山市で一人暮らし歴28年の経験に基づいたいろんな経験や失敗談などを踏まえた提案をするように心がけています。2022年から社内でWEB戦略や売買に力を入れ、2023年からはSNSにも手を出した麺スタグラマー。そして、2024年3月には自分自身も引越しをする事になりました。住宅ローンアドバイザーの資格の次は、FP2級(ファイナンシャル・プランニング技能士2級)の資格試験に挑戦予定です!

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