専有面積ってなに！？
昨年引越しをして現在は新生活２年目（？）の大野です。
今日は「専有面積（せんゆうめんせき」について。
物件資料にも必ず表示されていると思います。
「専有面積」は、広さを検討するうえでとても重要な数字です。１Kやワンルームだと２０㎡前後～２０㎡の後半が多く、１ＬＤＫだと３０㎡～５０㎡くらいといった広さの目安になります。
ちなみに台所スペースの広さが８帖を超えると「１ＬＤＫ」と表記し、４，５帖～８帖までを「１ＤＫ」、４，５帖未満は「１Ｋ」となります。
居室の中にキッチンがあるタイプだと「１Ｒ（ワンルーム）」になります。
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その「専有面積」とは、該当するそのお部屋で暮らすスペースを表しているものと言えます。「専有面積」とは主に集合住宅の場合の表記になります。
戸建ての場合は、「専有」というよりも「総床面積」という表現になってきます。
【専有面積とは】※集合住宅の場合
該当する居室の入居者が暮らすスペースはどれくらいの広さであるかを「㎡（平方メートル、平米）で表記したものです。
この中には「浴室」「トイレ」「洗面所」「玄関」など含みますが「バルコニー（ベランダ）」は含みません。
また「壁芯（かべしん）」、「内法（うちのり）」とあって「壁芯」は壁の芯（柱などの芯）から算出した面積で、「内法」は壁の内側だけの面積になります。計測箇所が狭い分「内法」の方が面積は少なくなります。
会社での契約の場合、その会社さんの規定で「専有面積は〇〇㎡以内に限る」といったルールが設けられている場合もあったりします。こういったケースの場合は、どんなに気に入った部屋でも、規定をオーバーしていると契約が出来ません。
また、引越しに慣れた方なら、今の住まいの専有面積と、引越しを考えているお部屋の専有面積を比較して「同等の広さ」「ちょっと広くなる（狭くなる）」といった参考にしていたりします。
分譲マンションの購入時などの注意点！
この「専有面積」ですが、特に分譲マンションの場合の注意点を上げておきます。
分譲マンションのチラシなどに表示される「専有面積」は「壁芯」で出ている場合があります。ですが、実際に登記簿の情報として記載される「専有面積」は「内法」表示になります。
先ほども少し触れましたが、「壁芯」よりも「内法」の方が記載される面積が小さくなります。
「登記簿の情報」とは、法務局で管理される「土地や建物の住民票のような役割」を果たしているものです。土地の地番、所有者の情報、地目や建物の種別など様々な情報が記載されています。そこには「専有面積」も記載されているんです。
そこで、特にこの「専有面積」が影響を受けるのが「税金」です。
「不動産」は、「取得時」「所有時」「売却時」「賃貸時」「相続時」「贈与時」など状況によって税金の対象になるものです。
また、支払うものではないですが「住宅ローン減税」も「税金」と関連がありますね。これらの「税金」と「面積」が関連しているのです。
一例をあげます。
「住宅ローン減税」についてですが、「住宅ローン減税」を受けるためにはいくつかの条件があります。初年度は「確定申告をしなければいけない」といった事があげられますが、そもそも物件が減税を受けられる条件を満たしているか？が重要です。
【住宅ローン減税の基本対象条件】
・取得後６か月以内に入居し引き続き居住していること
・床面積５０㎡以上
・建物が新耐震基準であること（旧耐震でも耐震基準適合証明書を出せばOKになる場合も）
・住宅ローンの返済期間が１０年以上であること
この中の「床面積５０㎡以上」ですが、この５０㎡は「登記簿に記載されている面積」、つまり、「内法」で計算された面積です。
物件資料では５０㎡を超えていたのに、登記簿上では５０㎡未満だった。結果、住宅ローンの控除対象と認められないというケースがあり得るんです。
これってとても重要ですよね！
ほかにも、税の対象となる面積について
「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税」などは「課税床面積」を基準にします。
【課税床面積とは】
課税床面積とは、固定資産評価証明書といって、固定資産税の金額が記載された書類に掲載される面積です。「専有面積」との違いは、「共用部を含む延べ床面積（共用部に対して持ち分に応じた面積）」となる点です。
難しい話にはなりますが、専有面積に共用部の面積を加えることから、「専有面積」よりも大きな面積で表示されます。
物件は同じでも、記載方法は
・「専有面積（壁芯）」
・「専有面積（内法）」（登記簿記載の面積）
・「課税面積」
と、３種類あるのが分譲マンションの特徴です。
それぞれ、面積によって対象になったり、ならなかったり、税金の計算方法に影響する事もあります。
一概には言えませんが、特に分譲マンションで５０㎡前後の表示をされている物件があれば、「壁芯」なのか「内法」なのか、はたまた「課税面積」なのかを突っ込んで確認をした上で検討した方が良いです。
住宅ローン控除なんて、基本１０年間も、年末時点でのローン残高の０，７％が対象になりますからとても大きな金額になります。それがもしも対象ではない！なんてなったら目も当てられません。
今日は、そんなちょっとマニアックな「専有面積」の話でした。
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