確定申告の季節ですね。
新生活がもうすぐ３年目に突入する大野です。
皆さん、いかがお過ごしでしょうか？
さて、２月～３月の時期で連想されるものとしては「不動産や引越しの繁忙期」がこの時期の定番ですが、ほかにもいくつか挙げられると思います。「年度末」「入学／卒業」などもそうでしょうか。
そしてもう一つ「確定申告」
自営業の方や、前年に給与以外の収入が一定数以上あった場合などにその収入や経費などを自己申告して「納税」や「還付」を受けるものです。昨年令和７年の１年間の申告は、２月１６日～３月１６日の期間で行う必要があります。
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確定申告は今年で６回目となります。
僕は、今回で６回目の確定申告になります。
約６年前に、分譲マンションの１室を「オーナーチェンジ」（分譲マンションで入居者が居住している状態で購入する事）で購入しました。それ以降は家賃収入があったので、確定申告が必要になったという事です。
家賃収入とか、確定申告というと、「オーナーって良いね」って結構言われるのですが、オーナーは大変です。
物件を購入してからは
「不動産取得税」
「固定資産税」
「所得税」「住民税」
「事業用ローンの返済と金利」
「火災保険料」
「管理費／修繕積立金」
「修繕費」
「家賃管理の管理料」
など、出ていくお金がいっぱいあります。
など、出ていくお金がいっぱいあります。
６年間ずっと赤字でした。（それは僕が悪いんですがね）
確定申告はe-tax（イータックス）が便利
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そして「確定申告」です。
申告して黒字がでたら「納税」
赤字なら「還付」受けられるかも。
いずれにしても必ず申告しなければなりません。
最近では「e-tax（イータックス）」のいう電子申告のシステムが便利です。
ただ、この「便利」というのは「使いやすい」という意味ではありません。
過去５回とも大苦戦しています。
あくまで「税務署に行って紙で申告するよりは便利」かな、と。
（ごめんなさいね、税務署さん）
僕の場合だったら、
「給与所得の源泉徴収」
「医療費控除」
「ふるさと納税の寄付金控除」
（確定申告が必要な場合ワンストップサービスが受けられない）
「不動産収入」
などが必要となるんです。なかなか大変。
さらに令和７年は、年末にそのマンションを売却したので
「譲渡益」に関する申告までが必要になってしまった。
不動産の譲渡益の確定申告について
不動産収入はわりとシンプルですが、譲渡益の計算はちょっと知識が必要になります。
簡単に言うと、取得した際の費用と譲渡した金額を計算して「利益が出た」のか「損益だった」のかを計算するわけですが、単純な足し算、引き算では正しく申告が出来ていない事になるのです。
不動産の取得時費用とは、
まず「いくらで購入したのか？」が問われます。
ですが、分譲マンションでも「建物」と「土地」を区分所有しています。
「土地」はいいのですが、「建物」には「減価償却」が関わってきます。
購入した費用をそのまま取得時費用として申告してはいけないんですね。
僕の場合は、建物の年数が古かったこと、６年間所有していたことから「建物は減価償却済み」辛いですが税務上「簿価（帳簿の価額）価値は０円」という事になるんです。
そこから、取得時の「仲介手数料」「印紙代」「登記に関する費用」「不動産取得税」などは控除として入力できます。
その費用を取得費用とし、売却で得た金額（こちらも「仲介手数料」「登記に関する費用」「印紙代」などは控除できます）から控除して利益が残るかどうか、という計算をしていきます。利益が出た場合は、今度は「短期譲渡」か？「長期譲渡」か？が税金にとても大きく関わってきます。この期間は５年以上か５年以下で判断するのですが、この「５年」というのが少し厄介。
いつからいつまでの期間を５年以上としてみるのかの判定が少し独特なんです。購入した日から売却した日までの期間が５年あればいい。というわけにはいかないんですね。この期間の判断はとっても大事！
同じ譲渡益でも、短期譲渡か長期譲渡かによって税率が変ります。
【長期譲渡所得（所有期間が５年超）】
所得税１５％
復興特別所得税０，３１５％
住民税５％
【短期譲渡所得（所有期間が５年以下）】
所得税３０％
復興特別所得税０，６３％
住民税９％
そうです、ほぼ倍の違いがあるんです。
今回の確定申告で「所得税」と「復興特別所得税」を納税します。そして、少し時期をおいて「住民税」も加算されてきます。ちゃんとそれらを計算しておかないと、売却してお金が入って良かったなんてとても安心なんか出来ないんです。
こういった計算とふるさと納税といった寄付金控除なんかが影響してくるわけです。
もっと勉強しなきゃだな。
３月が怖い！！((+_+))
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