まずは、フリーレントの意味について
大野です。
昨年の繁忙期（業界では繁盛期ともいいます）である３月６日に引越しを終えて、ほぼ１１ヶ月が経過しました。そしてまた新たな繁忙期を迎えています。
この時期のお部屋探しや引越しの段取りはとても大変です。昨年経験したから分かります。ですが、情報の移り変わりの激しい反面、この時期だからこそ情報が多かったり、普段なかなか空かないような物件がポンと空いたりもします。
基本的には、この時期に引越しをしなければけない！という方々のシーズンではあるものの、ずっと物件を探している方にも、運命の物件とめぐり逢えるチャンスがあるかも！！そういった二面性があるのも繁忙期の特徴ですね。
さて、今日は「フリーレント」について。
よく、「フリーレント対応」とか「フリーレント物件」みたいな表現をしたりします。
言葉をご存じの方は多いかもしれませんが、どういうものかよく分かっていない、という声もよく聞きます。そう、それが「フリーレント」の１つの特徴でもあります。
【フリーレントとは】
フリーは無料、レントは賃貸料の意味となります。フリーレント物件とは、入居後の一定期間は家賃が無料になる物件を指します。一般的には、賃貸借契約書に追加されたフリーレントに関する条件を守ることで一定期間（松山市や大洲市の場合は、家賃の１ヶ月分が目安）無料になります。ただし入居期間が短かった場合は適用外になったり、違約金が発生するケースもありますのでご注意ください。
その「フリーレント」について解説した過去のブログもどうぞ。
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フリーレントのデメリットについて
さて、初月の家賃がフリーレント（実質無料）となる物件と聞けば「良い事しかない」って思っちゃいますが、かならずしもそうではないかもしれません。
甘い話には裏がある（？）というわけではありませんが「デメリット」も理解した上で「フリーレント物件」を検討した方が良いと考えます。
そんな僕が考える「フリーレント」のデメリット（特徴とも言い換えられますが）について紹介してみたいと思います。
大きく分けて３つのデメリットが挙げられます。
①契約の期間によっては違約金が発生する。
②対応できる物件は一部に限定される。
③いつから家賃発生するのか分かりにくい
それでは１つずつ解説していきます。
①契約の期間によっては違約金が発生する場合も・・・
では、なぜフリーレントをするのでしょうか？
それはまさに「入居をしてほしいから」という事になります。極端なたとえですが、数カ月もずっと部屋が決まらないと、家賃収入はずっと０円のまま。フリーレント期間の家賃は入らないかもしれませんが、入居が決まればそのうち家賃収入は得られるわけです。そのように考えるオーナー様にとっては、入居が早く決まるのであれば、それは損ではない。と考えられるわけです。
ただし例外があります。
それはその入居した方の入居期間が短かった場合です。お金をかけ改装し、広告宣伝もして、フリーレントもして入居になったけど「短期間で退去」となってしまえば、これは「損」をした事になってしまい困ってしまいます。
そこで、契約上「ある一定の期間内に解約をした場合は違約金が掛かります」となっている場合がほとんどです。長く住むなら良いのですが、フリーレントと解約時の違約金はセットになっているケースが多いのでこれは事前に確認をしておいた方が良いです。
②対応出来る物件は一部に限定される
これもデメリットに挙げられます。
「フリーレント」物件は、その分だけ契約時の最初の費用も抑えられるため、大変魅力的なものではありますが、前述のように、オーナー（家主）様の理解がある事が前提になります。
オーナー側から見れば、入居が決まれば少しでも早く家賃収入を得たいと考えます。なので、「フリーレント」対応の物件は、一部の物件に限られてしまうのです。「フリーレント」してでも早く入居が決まった方が良いんじゃないかな？って思う方もいらっしゃるでしょうが、いろんな考え方があるんですね。
ちょっと脱線しますが、入居前のお部屋を探している方とオーナーの考え方について、家賃を例にして違いを表してみます。
お部屋探しをする方は少しでも家賃が安い方が良いでしょう。毎月出費になるのが家賃です。少しでも抑えられたら、その分を貯蓄や生活費、食費などに回せます。家賃が安いと、それに関連して、敷金や保証料、仲介手数料なども下がります。おのずと初期費用も安くなるんです。
オーナー様はといえば、家賃は少しでも高く貸したいと考えます。家賃が高いと毎年の家賃収入が多くなります。そうなると建物の資産価値に影響が出てくるのです。
例えば、その集合住宅を売却しようかと考えた場合、家賃収入の年額で利回りをどのくらい見込めるかが建物の査定に関わってくるんです（家賃などの年収や利回りによって査定する方法を「収益還元法」と呼びます）
お部屋を借りる方と貸す方でそもそも考え方が違うと言えます。そんな事情もあってかオーナー様になかなかご理解をいただけないような事もあります。それに、空いてもすぐに決まってしまう物件であれば「フリーレント」の必要性が低いと言えます。
なので、「フリーレント」に拘りすぎない事も状況によっては求められるかもしれませんね。
③いつから家賃などが発生するのか分かりにくいといった意見も多い？
これはデメリットというか「あるある」のような話です。
「フリーレント」があると、入居したけど一定期間の家賃が無料になっています。契約時に前もって先々の家賃を支払っているケースもありますので、いつまでの家賃がフリーレントされて、いつの分から家賃を払うのか理解できていない。といった問い合わせがあるんです。
それにフリーレントされるのが「家賃のみ」なのか「家賃」以外のものも対象なのか、これは物件や契約によっても変わります。（松山市や大洲市では「フリーレント」されるのは「家賃のみ」という場合が主です）
「家賃は前払い」が契約上は原則ですが、「電気・ガス・水道などは使用後の後払い」です。
入居中もですが、退去した後に、家賃は請求ないけど光熱費の請求があって、どの支払いがどの月の分か分かりずらい！となったりもします。お得な「フリーレント」ですが、「家賃のみ」なんか「何月分が無料なのか」を正しく把握しておく必要がありますね。
また、今の時期の契約だど、「申込みしたけど入居するのは３月下旬や４月上旬」といった方が多くなってきます。
こういった場合は「お申込みしてから入居になるまでの期間の家賃発生がない（フリーレントのような扱い）場合が多いので、家賃は入居日から発生しします」となります。
いずれにしてもどういった条件で募集しているか？どういった条件で契約となるのか？違約金はどういう扱いか？など、確認をしながら上手に「フリーレント物件」をお探しいただけたらと思います。
最後に件数は多くないですが
当社おすすめの「フリーレント物件」情報です。
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↓契約日、申込日、入居日、家賃発生日、鍵を受け取る日の違いについて
↓引越しを考えた場合、申し込みが先か解約通知が先かどっち？
賃貸契約の初期費用。比較する際のその見方についての注意点の話。
↓お部屋探しには理想と希望と適度な妥協が必要という現実的な話。
