賃料や売却価格の査定業務について
不動産の査定業務というのも僕たち不動産営業にとって大事なお仕事になります。査定とひとくちに言っても「賃貸の家賃査定」「土地や建物の売買査定」「店舗事務所の賃料査定」「新築アパートやマンション建築に関わる全体的な家賃査定」などいくつかのカテゴリーに分かれます。その中から、今回はオーナー様や投資家の方から依頼される事の多い「売買の家賃査定」について。
「売買の価格査定」について
賃貸物件の家賃査定は周辺の類似物件と比較する方法が主流と言えますが、売買物件（土地や土地付き建物）の査定の場合は、いくつかの方法で算定して提案する事になります。今回は、その中で主に使用する３つの方法についてご紹介したいと思います。
①取引事例比較法
類似物件の比較に似ていますが、売買の場合は過去の取引事例からおおよその検討がつく場合があります。国土交通省が出している「土地総合情報システム」というサイトにて不動産取引価格情報検索が出来ます。
正確にいつどこの土地建物の売買価格がいくらでした！と掲載されるわけではありませんが、同じ地域のだいたいのおおよその数字の目安は汲み取れます。不動産売買が行われると、購入者あてに取引に関するアンケートのようなものが届きます。そのアンケートを集計したものが上記のシステムの元になっていると言えます。最近の取引事例の中に専有面積や建物の構造や築年数が似ているものがあると参考にしやすくなります。
②原価法
原価法は、路線価などの金額から土地代を計算し、建物は再調達原価（同じ物件を再度建築したときの原価を計算しその価格から経年劣化分を残価率などで計算し差し引いて査定価格を出す方法）で導き出します。ただ、土地の場合はその土地の形状や傾斜、大きさ、接道面の間口の広さ、接道の道路幅や種類などによって調整が必要になりますし、建物も場合によっては０評価だったり、逆に解体費用が発生すると見なしてマイナス評価になる場合もあります。（建物の情報に不明点が多い場合、解体費用の概算が出せず評価出来ないケースもあります）
③収益還元法
収益還元法とは、主に収益物件で用いられる方法になります。対象の不動産が生み出す家賃収入などから利回りを計算して価格を出していきます。
例えば家賃５万円の部屋が全部で６室のアパートがあるとします。家賃収入は全体の合計で毎月３０万円。年収にすれば３６０万円です。このアパートが土地建物合わせて３６００万円という価格だとしたら利回りは１０％となります。この「利回り〇％」という数字を市場の相場に合わせたり、改修に掛かりそうな費用を考慮したりして価格を検討したりします。
実際にご提案する場合の話
その外にも、現在市場で売り物件としてネットなどに出ている情報を参考にする事もあります。それらのいくつかの方法から算出された金額を元にして査定を進めていきます。
査定した結果と、実際に販売に出すときの価格は同じとはかぎりません。売却をお考えの方が少しでも早く売却をしたいと思っているのか、少しでも高い金額を求めているのか？販売のしやすい物件かそうでないのか？売却するにあたって支障となりそうな点がないか？その物件を購入後にどのような土地建物の利用方法があるのか？地域のハザードマップはどうなっているか？いろんな事を考慮しながらお話を進めていきます。
法令や地域の都市計画、ハザードマップなども時間の経過によって変わっていきます。不動産業者としても常に情報をアップグレードしていく必要があります。お客様からご相談をいただいた際に、少しでも良いご提案が出来るよう心掛けたいです。
松山市・大洲市の賃貸物件、その他、売買や事務所店舗、駐車場など松山市・大洲市の不動産でお悩みなら、お気軽に弊社株式会社ＮＹホームへお問い合わせください。
↓↓松山市～近郊中予地区のお部屋探しは↓↓
↓↓大洲市～近郊南予地区のお部屋探しは↓↓
ビジネスLINEと不動産関連ブログの紹介
