不動産賃貸管理業とは？
不動産会社の当社は、大きく分けて３つの不動産に関する業務を行っています。
①賃貸仲介業
②賃貸管理業
③売買仲介業
その中から、②賃貸管理業の業務について
賃貸物件にはオーナー様（家主様、貸主様とも言います）がいらっしゃいます。管理業というのは、このオーナー様に委託を受けて、お部屋探しのお手伝いだけではなく、家賃の請求と集金・リフォーム等の提案・日常の不具合やクレーム案件などの受付と応対などを行う業務です。オーナー様が独自で管理を行う物件もたくさんありますが、家賃の未払い、民法改正、退去時トラブル、入居率の低下、外装や共用部などの維持管理、空き室のリフォーム・リノベーションの施工内容など、不動産のプロに任せた方がよいと考える方も多くなってきました。
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サブリースと管理の違い
管理の委託以外では、オーナー自身による自主管理のほかに「サブリース契約」というものがあります。管理委託は、管理料といって、オーナー様と管理会社との間で業務委託による報酬額（全国的に賃料総額の５％が一般的）を設定しています。お部屋の入居率によって、毎月のオーナー様に送金する金額も、不動産会社が受け取る管理料も変動します。ともにお部屋が満室に近いほど収入が多くなる仕組みです。
サブリース契約とは、不動産管理会社が一括して借上げる契約です。俗にいう賃貸借契約を、建物全体のお部屋についてオーナー様と不動産管理会社が交わすわけです。（貸主がオーナー様、借主が不動産管理会社となります）一括して借上げた不動産管理会社は、こんどは貸主となって、お部屋を借りていただける入居希望者様と契約を交わします。この場合、賃貸借ではなく、転貸借（てんたいしゃく）という表現になります。（転貸人が不動産管理会社、転借人がご入居者様という訳です）
管理契約と大きく違うのは、オーナー様に入金される金額は変動ではなく、サブリース契約に基づいた一定額となる点です。お部屋が満室でも、空きが多い状況であっても決められた一定額の入金が見込めるので安心です。不動産業者から見れば、満室になっていれば、一般の管理業の収入よりも多い収益が見込まれるというのがサブリース契約です。一見、双方にとって都合の良いのがサブリース契約のように見えますがそうとは言えない一面があります。それはまた別の機会で。
不動産業界での大きな問題「空室対策」
当社も、オーナー様から委託を受けて「マンション」「アパート」「一戸建て」「店舗ビル」「駐車場」などの管理業務を行っています。業界でかつてより問題（課題）とされているものの中に「空室対策」があります。お部屋を満室にしたいから不動産会社の管理やサブリースを任せるというオーナー様も多くなっています。地域によって違いはありますが、人口減少や少子化というのは随分前から全国的に問題になっています。不動産業界もとても大きな影響を受けています。松山市も人口が５０万人を割ったと話題になりました。（２０２４年４月１日の統計）人口が減少すれば、いずれ世帯数も減少し、お部屋を借りる人、引越しをする人が減っていきます。人の移動や住み家の需要で成り立つ不動産業界にとっては頭の痛い問題です。
もちろんオーナー様にとっても大きな問題で、お部屋が満室か空きが多いのかは大違い。特に空き室が多くて、その空室期間が多いとなるとこれは死活問題です。そういった空室改善を提案してお部屋を満室に近づけていく事も不動産管理業の大きな役割の一つです。
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賃貸不動産経営管理士の存在
不動産業界といえば一番に思い付く資格はなんといっても「宅地建物取引士（通称：宅建士）」。毎年２０万人以上が受験して１５％前後（約３万人くらい）の合格率で資格の登竜門（これからいろんな資格を目指す人にとって最初の関門となり得る資格）なんて言わる事があります。賃貸借契約や売買契約の際（あとは宅建業をする際）に必要な資格がこの宅建士。
ですが、賃貸管理業の契約を行う上で必要な資格は、実はこの宅建士ではありません。「賃貸不動産経営管理士」という少し長くて格好いい（？）名前の資格が必要となりました。２０２１年６月１５日以降、賃貸管理委託契約をオーナー様と結ぶ前には、この賃貸不動産経営管理士が重要事項説明を行い事となりました。また一定数の管理戸数以上を扱う会社も登録が必要になっています。今や国家資格となって、宅建士に並ぶ不動産業界で重要な資格という事になってきました。
２０２４年８月２４日現在、当社には４名の賃貸不動産経営管理士が在籍しております。（ちなみに宅建士は１２名在籍）賃貸管理業は今までもそしてこれからも不動産業界やオーナー様にとって（そして賃貸物件にお住いのご入居者の方にとっても）重要な業務となります。当社も少しでも多くの方のお役立ちが出来るよう日々精進してまいります。
オーナー様で、賃貸物件に関するご相談などございましたらどうぞお気軽に当社までお声がけ下さい。
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