株式会社NYホームの不動産売買について
不動産業と一括りになっていますが、業態は『賃貸』『売買』『販売』『建築』『リフォーム』『テナント』『貸土地』『駐車場』など異業種とも思えるような幅広い内容を含んでいます。これらの中で当社は『賃貸仲介』『賃貸管理』『テナント仲介』『駐車場の仲介』『リフォーム提案』を主な業態としています。
ですが、そこは不動産。
賃貸オーナー様から所有不動産の売却依頼。管理物件の入居者様からご自宅購入の相談。駐車場のオーナー様から土地の有効活用の相談。などなど仕事は繋がっていきます。当社の場合も例にもれず、前述のような流れから不動産売買の依頼を受ける機会が多用にあります。購入希望の方もいらっしゃいますがここでは売却の話を。
不動産の調査を行ないます。
土地活用や、土地建物、収益物件などの売却の相談を受けた場合は、査定書の準備に入ります。そのためにも相談を受けた不動産情報を基に事前調査を行ないます。
１、物件の概要について
不動産登記情報や聞き取りによって、まずは不動産の特定をします。不思議に思われるかもしれませんが、売却を希望されている土地だったり建物はどこの部分なのか？これを正しく特定しないと査定が出来ません。１つの土地のように見えて実はいくつもの土地が合わさっている土地だった。実際の見た目と登記事項の内容が一致しない。といった事があり得ます。また『誰が所有しているのか？』『共有名義だったり相続未登記だったりしていないか？』といった事も重要です。売却の依頼者と所有者が同じだとは限りません。
２、現地の調査
最近ではGoogleマップなどの便利なツールのおかげで現地に行く前に事前にある程度の状況が把握出来たりします。あくまで事前の参考程度に利用するのですが。現地に行って、接道の状況（道路の種類や道路幅、状態）、境界杭の確認などを行ないます。
３、その他
実際に契約が進んでいくようになれば、役所の各窓口での調査、法務局での必要書類の取得、インフラ関係、各法令や都市計画、周辺環境やハザードマップなどもっと詳細な調査が求められます。
ここでは、まず査定するために必要な最低限の調査までと致します。最初の聞取り、ネットで可能な事前調査。実際に現地に行っての現地確認は査定に必要になります。
不動産の査定書をお作りします。
ある程度の情報が揃えば査定書の準備に入ります。物件の情報や現地の調査を基に、『路線価』『近隣の取引事例』『建物再調達価格』などを参考にしながら作成していきます。ほかにも家賃収入などを見込める案件の場合は『収益還元法』といった査定方法もあります。そうやって出た数字に土地の形状（成形地かそうでないか）、接道している道路の状況、周辺環境、建物に付随した設備など。その他の要素を加味しながら調整します。実際の販売価格は、早期に売却をしたいとお考えか？なるべく良い条件での売却をお考えなのか？などの事情によっても変わってきます。
不動産売買の媒介契約について
査定を元にお話しをして販売価格を決めます。不動産売買をする場合、委託者である所有者の方と当社との間で不動産売買の媒介（ばいかい）契約というものを交わす事になります。これには仲介を行なう際の決め事と、販売予定価格や当社が成約時に受領させていただく媒介報酬額の記載などを行ないます。この媒介契約を交わしてから実際の販売活動が始まります。
※媒介契約は、契約する相手を見つける方法によって『専属専任媒介契約』『専任媒介契約』『一般媒介契約』といった種類に分けられます。
不動産の売買契約は、売主側なのか、買主側なのかによって手続きや段取りなどが全然変わってきます。その都度、ご説明を加えながら進めていくように心がけています。査定のご依頼や、相談など是非ともお気軽にご依頼くださいませ。南予方面は滝井。中予方面は、宇都宮か大野が担当させていただきます。
