◆賃貸借契約の種類について
お部屋の賃貸借契約には大きく分けて２種類があります。１つは普通借家契約。ほとんどはこちらの契約になります。そしてもう１つが定期借家契約（ていきしゃっかけいやく）というものです。どちらも契約の期間が決まったものではありますが、大きな違いは普通借家契約は更新をしていく事が前提の契約。更新の方法については、自動更新・法定更新・手続きを伴う更新などの種類があります。一方で定期借家契約とは、更新がない契約。その期間が終われば同時に契約自体も終わる契約です。
◆定期借家契約ってどういったものなんだろう？
定期借家契約には更新がありません。期間が満了になればその契約は終了します。契約の特徴としては、最初の説明の段階で、「定期借家契約であること」「更新はされない事」「契約満了の１年前から半年前の間に、貸主より期間満了と同時に契約が終了する通知が来ること」「満了後に改めて条件などを見直して契約を結ぶ事も可能な再契約型か、それが不可能な非再契約型か」などの説明を行います。
貸主も借主もその期間中には解約も出来ず期間満了を待つのが本来の形です。（契約の内容にもよりますが、契約の継続が困難になってしまった場合や、借主の転勤など理由のある解約は可能な場合があります。また借主の側だけは途中解約が出来る契約もあります。）
【定期借家契約の特徴】
・更新がない契約である
・期間満了の１年から半年前の間に満了の通達がある。
・再契約型と非再契約型と２種類ある。
この定期借家契約ですが、「期間満了になったら当然に契約が終わる」という部分が特に重要とされます。普通賃貸借契約では、借主が解約するのは自由なのに対して、貸主からの解約は一般的に困難であるとされます。「正当事由をもって」という表現をするのですが、貸主から一方的に解約を通達する場合は「ちゃんとした一般的にも納得性のある理由が必要だ」とされているのです。入居者保護の観点からですね。
この「正当事由」とは具体的な例などを言葉にするのはとても難しいものとなります。例えば、持ち家を賃貸して誰かに貸しているとして、自分が自宅に戻りたいから明け渡してください。というのは「正当事由」とは言えないでしょう。建物がだいぶ老朽化したから。という理由もありますが、老朽化もどの程度か？構造などの問題で修繕することが困難なのか？などの状況によって答えは変わってくるものと言えそうです。
◆メリットとデメリットは？
借主さんに対して、〇〇年〇月〇日には契約が満了するので必ず明け渡す事。となる定期借家契約は、いずれ自分たちがそのお家に戻る可能性がある場合や、建物の老朽化が心配で、ある一定の期間を定めた方が安心。といった場合に適用されるケースがあります。借主というより、貸主にとってメリットの大きな契約と言えます。
ただし、１年以上前から半年前の間に、期間満了によって契約が終了する旨の通知が必要ですので、この通知が行われないとただちに期間満了とならない恐れがあります。要注意です。
持ち家を賃貸に出そうか？といった相談を受ける場合に、この「定期借家契約」の話が出ることが多いです。期間を設けられて貸主が優位と言えるものですが、契約期間を短く設定してしまうと借り手が見つからないという事があります。また相場より賃料が安くなる。法人契約の場合、定期借家契約は契約自体を不可とされる場合がある。などのデメリットもあります。
メリットとデメリットを考慮しながら選んでいく契約内容だと言えます。またお部屋探しの際に「定期借家契約」という文字を見かけたら、いくら条件が良い物件でも、契約の期間に決まりがあって更新がされない契約だという事を理解した上で検討していただけたらと思います。
